Financiamento bancário

Uma das formas de compra da casa própria que mais tem crescido no Brasil é o financiamento bancário. Várias instituições têm facilitado os trâmites para que a maioria consiga, seja por meio dos bancos propriamente ditos, seja pelas imobiliárias. De qualquer modo, é interessante você dar entrada no processo de financiamento durante o tempo que procura o imóvel, afinal, há um período de tempo que você vai gastar para ajuntar a documentação necessária para aprovar o crédito e conseqüentemente liberar a quantia a ser financiada. A principal vantagem do financiamento é que tira o peso do aluguel e já pode morar no seu imóvel.

Todo financiamento exige um montante mínimo para dar de entrada no imóvel, que varia entre 20% a 30% do valor da casa que vai ser comprada. Os prazos para os financiamentos variam de 5 a 30 anos. Os juros e taxas administrativas mudam de banco para banco. O valor do imóvel é determinante para a variação da taxa de juros. Os imóveis voltados para o consumidor de baixa renda têm uma taxa de juros menor (cerca de 8% ao ano). O valor máximo destes imóveis fica entre R$ 80 mil a R$ 130 mil, dependendo da instituição. Os imóveis voltados para a classe média têm taxas de juros maiores (12% ao ano). É bom lembrar que, além dos juros, os bancos têm vários outros tipos de encargos como seguro e taxas administrativas e a prestação pode chegar a um custo de 18% ao ano.

Quem deseja um imóvel acima de R$ 300 mil, os bancos usam a carteira hipotecária como seguro contra o calote. É um instrumento legal, criado em 1954, mas acaba aumentando os juros, geralmente, passando para 16% ao ano.

Tipos de prestação

Há pelo menos três tipos básicos de cálculo da prestação: SAC, Prise e Prestação Fixa.

SAC - sigla para Sistema de Amortização Constante. Nesse sistema, o comprador começa com prestações altas que vão diminuindo ao longo dos anos, podendo chegar no final do financiamento pela metade do valor. Essa prestação tem juros de 12% ao ano, mais reajuste da TR (Taxa Referencial), que em 2006 no Brasil foi de cerca 2% ao ano, e a correção monetária que é de um pouco mais 0,1% ao mês.


Prestação Fixa - como o próprio nome diz, essa prestação não muda de valor durante a todo o financiamento. Sua taxa de financiamento (que é calculada em cima dos mesmos parâmetros da SAC) acaba sendo de 18% ao ano.


Tabela Price - usada normalmente por construtoras, a prestação pela tabela Price, contém a taxa de juros do mercado (11,5% em julho de 2007). Também é fixa com a diferença que o reajuste é feito em cima de índice que normalmente tem valores maiores como o IGP-M, índice baseado na inflação do período. Em março de 2007, o IGP-M acumulado era de 4,2% ao ano.

Quanto menos tempo, melhor

Um dica importante para quem vai financiar um imóvel é que, quanto menos tempo você ficar pagando o financiamento, menos dinheiro você vai desembolsar no final da compra. As prestações podem ser aparentemente mais altas, mas o benefício é maior.

A partir de simulações feitas em sites de bancos, por meio da modalidade prestações fixas, é possível confirmar essa equação.
Um financiamento de 180 meses, ou 15 anos, tem uma prestação de 1,6% do valor do empréstimo, mas no final você estará pagando 190% além do valor financiado. Se você optar por um financiamento de 60 meses, ou 5 anos, a prestação fica maior ( 2,5% do valor financiado), mas, no final, você terá pago 50% além do valor financiado.


Financiamento da casa própria por empréstimo bancário

Entrada - entre 20% e 30% do valor do imóvel.

Prestações - não podem ultrapassar 30% da renda familiar. Há três modelos de amortização da dívida (SAC, Price e Prestações Fixas).

Juros - variam de acordo com o valor do imóvel. Exemplos: cerca de 8% ao ano para casas de R$ 80 mil a R$ 130 mil, dependendo do banco. Pelo menos 12% ao ano, para casas acima desse valor.

Outros encargos - os encargos financeiros e administrativos podem chegar a 6% ao ano.

Prazo de financiamento - de 5 a 30 anos.

Amortização - o devedor tem o direito de amortizar a dívida quando quiser. O mais aconselhável é economizar uma boa quantia para fazer. Pode-se abater diminuindo o prazo ou diminuindo do valor da prestação.

Burocracia - depende do banco. Alguns aceitam apenas a declaração do imposto de renda como comprovante de renda. O financiamento no seu banco pode lhe oferecer facilidades por já ser correntista, como isenção de taxas ou limite menor de entrada, além de menos burocracia. Alguns, como a Caixa Econômica Federal (CEF), têm mais exigências. Os prazos para análise de crédito são de 20 a 40 dias. A liberação do dinheiro tem um trâmite de cerca de um mês. Os imóveis também têm de ser vistoriado, o que é cobrado do comprador.

Outras burocracias - para legalizar o imóvel que se está comprando, há um custo que pode variar de 4% a 7%.

Gastos extras - além da

s taxas de administração dos bancos e financiadoras, você vai pagar seguros, fiscalização do imóvel, documentação de transferência.

Prós e contras

Vantagem - sai do aluguel direto para a casa própria. As opções de diminuição de prestações gradual. A possibilidade, por exemplo, de comprar a casa que está morando, direto com o proprietário.

Desvantagem - os custos são altos tanto pelos encargos como pelos juros praticados.

Cuidados a serem tomados nesse tipo de negócio

  • Pesquise o passado do banco.
  • Os encargos do financiamento devem ser analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
  • Ter conta no banco que você vai financiar pode trazer vantagens como desconto nas taxas e facilidade na análise de crédito. Lógica aplicada se você for um bom cliente.