Introdução

Você quer comprar uma casa? Tem o dinheiro necessário no banco? Se você é como a maioria das pessoas, provavelmente não. Os bancos e outras instituições financeiras são freqüentemente procurados em busca de empréstimos para a compra da casa própria. Se essas instituições não estivessem por perto para antecipar o dinheiro da casa própria, o mercado de aluguéis com certeza agradeceria.

Neste artigo explicaremos como os financiamentos tornam a compra da casa própria possível para muitas pessoas. Conheceremos os tipos de empréstimos disponíveis, todas as taxas cobradas e descobriremos quais são os verdadeiros custos de um empréstimo.

O que é uma hipoteca?
De acordo com o dicionário Webster's (em inglês), hipoteca é a "penhora de uma propriedade em favor do credor como garantia de pagamento de dívida". De forma simples, é o contrato legal que declara que, caso o empréstimo não seja pago, juntamente com todas as taxas e juros que ele inclui, o mutuador pode ficar com o imóvel.

Segundo a "teoria do título", o credor detém o título da propriedade até a dívida ser completamente quitada e, caso não seja possível honrar os pagamentos, o credor venderá o imóvel a fim de conseguir o dinheiro do empréstimo de volta. Segundo a "teoria da hipoteca", quem detém o direito de hipoteca pode executá-la e vender o imóvel caso o empréstimo não seja pago.

A entrada é o valor pago à vista que reduz o montante a ser financiado. O valor pode ser de 3 a 5% do valor de compra. Mas, quanto mais for oferecido de entrada, menor o valor a financiar e menor será a prestação.

Podemos ver abaixo o que constitui o financiamento imobiliário.

• Principal - é o valor que se empresta do credor após o pagamento da entrada. É a quantia que está sendo financiada.

• Juros - representam o valor que o credor cobra pelo empréstimo. Os juros são um percentual do montante total emprestado.

• Impostos - o dinheiro para pagar os impostos sobre a propriedade é geralmente colocado em uma conta de caução; ou seja, é colocado nas mãos de terceiros até que seja hora de efetuar o pagamento ou até que certas condições sejam encontradas. Uma parte do imposto sobre a propriedade é somada ao pagamento mensal do financiamento e colocada em caução até o vencimento.

• Seguro - alguns tipos de seguro podem vir na hora de fazer um financiamento. Há seguros contra acidentes que o protegem de perdas como incêndios, tempestades, roubos, etc. Se a casa estiver em uma área com risco de inundação e se optou por um empréstimo assegurado pelo governo federal, é bom fazer um seguro contra enchentes. Se o proprietário detém menos de 20% do patrimônio do imóvel, será necessário pagar um seguro contra inadimplência. Às vezes este seguro pode sair caro, assim, pode ser importante dar de entrada o maior valor possível (a parte que o proprietário detém do patrimônio corresponde ao que já foi pago pela casa).

Essas partes do financiamento imobiliário são conhecidas como PITI:

• principal - saldo devedor
• interest - juros
• taxes - impostos
• insurance - seguro

Há também os custos com a legalização do imóvel, que serão abordados em detalhes em outras seção deste artigo. 

O financiamento é normalmente liquidado através de aumento de pagamentos, que vão sendo descontados do saldo devedor. Eles são chamados de amortizações. A parte do pagamento que corresponde aos juros é muito maior do que aquela destinada ao saldo devedor, pelo menos nos primeiros anos.

Esses pagamentos são calculados com precisão e programados para quitar a dívida em um determinado espaço de tempo. Experimente esta calculadora financeira (em inglês) para ver um exemplo de cálculo de amortização e como este se altera de acordo com o número de períodos (prazo) do empréstimo.