Tipos de financiamento imobiliário

Existem vários tipos de financiamento imobiliário, que dependerão do tempo que se pretende morar na casa, além de outras obrigações financeiras. Se o proprietário acha que ficará na casa por um tempo considerável, talvez prefira as prestações fixas e com os juros mais baixos.

Contudo, há outras considerações: como fazer em caso de filhos entrando para a faculdade em 10 anos, por exemplo? Nesse caso, talvez seja bom considerar uma taxa de juros flexível ou a realização de pagamentos maiores ao final do empréstimo, para que as primeiras prestações sejam menores e assim seja possível economizar para a faculdade. Quando esses filhos terminarem os estudos, o empréstimo poderá ser refinanciado à taxa de juros corrente. Se o proprietário acha que não residirá na mesma casa por tanto tempo, outras opções podem ser analizadas.

Financiamento com taxa de juros fixa
Esse financiamento oferece uma taxa de juros que nunca se altera durante toda a vigência do pagamento do empréstimo. Se for estabelecida uma taxa de 7% (que equivale a um pagamento de US$ 1.247 por mês, por exemplo) então, você sabe que pagará essa mesma quantia mensal, durante "x" anos. As únicas alterações são o imposto sobre a propriedade e o pagamento do seguro, ambos incluídos nas parcelas.

A duração (conhecida como período) das taxas de juros fixas pode ser de 15, 20 ou 30 anos. Esses períodos têm impacto sobre os diversos benefícios que um financiamento pode proporcionar.

• Financiamento em 30 anos com taxa de juros fixa - esse período oferece vantagem máxima quanto à taxa pois apresenta a maior dedução de juros. Já que pagar juros elevados pode não parecer um benefício, efetuam-se pagamentos menores, a uma taxa pré-fixada e por um período maior, e se consegue uma redução maior dos juros. Se o proprietário pretende morar na mesma casa por muitos anos e principalmente se acha que sua renda não vai crescer consideravelmente, essa pode ser a melhor opção. Esse tipo de empréstimo também é o mais fácil de se conseguir.

• Financiamento em 20 anos com taxa de juros fixa - pode-se encurtar o financiamento em 10 anos e ainda assim conseguir uma taxa de juros menor, com um financiamento em 20 anos. Entretanto, não são todos os bancos e credores que costumam oferecer esse tipo de financiamento, logo, será preciso pesquisar até encontrar um. A vantagem de um período mais curto, além de se quitar o empréstimo em menos tempo, é se tornar proprietário do imóvel mais rapidamente. O ponto negativo, obviamente, é que as prestações serão maiores.

• Financiamento em 15 anos com taxa de juros fixa - esse tipo de empréstimo possui os mesmos benefícios do financiamento em 20 anos, ou seja, quitação mais rápida, maior detenção patrimonial e juros menores, mas o valor das prestações é mais elevado.

Financiamento com taxa de juros variável
Um financiamento com taxa de juros variável (em inglês - ARM) possui taxas que variam de acordo com os juros do mercado e as tendências da economia. Geralmente, a taxa de juros inicial é 2 ou 3 pontos percentuais abaixo da taxa de empréstimo fixa, mas não oferece a estabilidade e nem a segurança de um financiamento com parcelas fixas. Contudo, se não há a intenção de morar na casa por muito tempo, esse tipo de financiamento pode ser recomendável.

• A freqüência da variação da taxa de juros é determinada pelo período do empréstimo. Pode-se escolher um financiamento de seis meses, um ano, dois anos e assim por diante. Em geral, há um período inicial em que a taxa de juros não costuma variar, o que pode levar de 6 meses até alguns anos. Por exemplo, um empréstimo 5/1 ARM implica uma taxa de juros inicial fixa nos primeiros 5 anos e, após esse período, uma variação anual a partir do sexto ano. Um empréstimo 3/3 ARM implica uma taxa de juros inicial fixa nos primeiros 3 anos e, após esse período, uma variação a cada 3 anos a partir do quarto ano.

• Podem existir caps (ajuste padronizado), cujos juros estão atrelados às taxas do tesouro americano ou limites de quanto os juros podem crescer ao longo do empréstimo e quanto podem se alterar de um ajuste para outro. Caps provisórias ou periódicas determinam o quanto os juros podem subir a cada ajuste. Por exemplo, os termos do empréstimo podem estipular que os juros cresçam até 1% ao ano, dependendo do mercado. A duração da caps especifica o quanto os juros podem subir durante o prazo do empréstimo. Por exemplo, os termos do contrato podem especificar que os juros não ultrapassarão um total de 6 pontos percentuais.

• A taxa de juros dos ARMs pode estar atrelada às notas do tesouro americano com vencimento de um ano, aos certificados de depósito (CD), às taxas interbancárias do mercado londrino (LIBOR) ou outros. Quando os credores apresentam as taxas do ARMs, olham para o indicador e acrescentam uma margem de 2 a 4 pontos percentuais. Isso significa que quando os indicadores sobem, os juros também crescem. Se houver queda, por outro lado, os juros caem. Experimente esta calculadora ARM (em inglês) para ver como as prestações se alteram no sistema de taxas variáveis.

Financiamento "balão"
Um financiamento "balão" oferece uma taxa de juros inicial inferior à do financiamento com taxa fixa. Os juros permanecem fixados a um percentual baixo por mais ou menos de 5 a 7 anos e depois um pagamento "balão" é realizado. Este representa o pagamento final do empréstimo e salda todas as pendências.

As prestações são pequenas porque o pagamento dos primeiros cinco ou sete anos é amortizado a uma taxa de juros baixa sobre a duração total do empréstimo. Se você planeja vender a casa, saldando a dívida ou refinanciando o empréstimo antes do vencimento, esse tipo de financiamento é uma boa idéia.

Empréstimos concedidos pela Federal Housing Administration
Os empréstimos governamentais para habitação ajudam a reduzir os custos dos financiamentos, permitindo que mais pessoas consigam comprar a casa própria. Há três agências governamentais que oferecem empréstimos. A Federal Housing Administration - FHA (Departamento de Habitação Federal), que faz parte do U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos), a Veterans Administration - VA (Organização de Veteranos de Guerra) e o Rural Housing Service - RHS (Serviço de Habitação Rural), que é uma filial do U.S Department of Agriculture (Departamento de Agricultura dos Estados Unidos). Apenas os credores que foram aprovados podem oferecer esses empréstimos e o imóvel deve satisfazer os requisitos básicos para que o crédito seja qualificado.

A FHA possui um programa de financiamento que assegura os empréstimos habitacionais. Essa instituição, em si, não oferece empréstimos, ao contrário, serve como uma política de segurança para os credores. Como as exigências da FHA para a concessão de empréstimos são menores, se comparadas às dos empréstimos tradicionais, mais gente está apta a comprar casas.

A garantia dada pela FHA faz com que os credores estejam dispostos a aceitar pessoas que não se encaixam completamente nos requisitos convencionais da qualificação. A relação dívida-renda requerida pela FHA diminui de 36/28, que é a exigência dos financiamentos tradicionais, para 41/29 (explicaremos em utra seção como funciona essa relação). Os empréstimos pela FHA também exigem uma entrada menor (5% ou menos) e permitem que algum membro da família pague as despesas com a entrada e com os custos de legalização. Os empréstimos tradicionais não permitem que esses pagamentos sejam feitos por um familiar.

Existem limites para o valor máximo do empréstimo cedido pela FHA. Eles variam conforme o estado e a região.

Empréstimos concedidos pela Veterans Administration
Os empréstimos da VA são feitos para veteranos qualificados e possuem requisitos mais flexíveis que a FHA e os empréstimos tradicionais para a obtenção da qualificação. Desde 2002, os financiamentos podem chegar a US$ 240 mil, sem o pagamento de qualquer entrada.

Assim como os empréstimos concedidos pela FHA, a Veterans Administration não oferece empréstimos, apenas os assegura.

Empréstimos concedidos pelo Rural Housing Service
Se você mora em uma área rural ou em uma cidade pequena, talvez queira optar por um empréstimo com taxas menores através do Rural Housing Service. O RHS (em inglês) oferece empréstimos garantidos, tanto por credores aprovados quanto por fundos do governo. Esses empréstimos permitem que famílias com baixa renda possam financiar a compra de suas casas.

Financiamento reverso
Funciona como um empréstimo reverso, oferecido às pessoas com 62 anos ou mais, proprietárias de seus imóveis, e que precisam de dinheiro.

O empréstimo é inversamente proporcional à detenção de patrimônio pelo proprietário e só é quitado quando o dono vende o imóvel ou se muda para outra casa. Até lá, ele recebe pagamentos regulares conforme acordado nos termos do empréstimo.

O financiamento é concedido pelo governo estadual e local, assim como pelos bancos e credores. Deve-se pesquisar com cuidado pois os juros e as taxas desse empréstimo costumam ser maiores do que os financiamentos tradicionais. O site da AARP - Associação Americana dos Aposentados (em inglês) oferece informações adicionais sobre esse tipo de financiamento.

Empréstimos convencionais x empréstimos gigantescos
Um empréstimo convencional é aquele que está dentro do limite estabelecido pela Fannie Mae ou pela Freddie Mac. Os limites mudam anualmente baseados na pesquisa de valor habitacional de casas em locais menos urbanos realizada pela Federal Housing Finance Boars - Agência Federal de Financiamento e Habitação (em inglês) todo mês de outubro. Desde 2002, um financiamento convencional pode chegar a US$ 300.

Empréstimos acima desse patamar são chamados de jumbo. Como os empréstimos jumbo não oferecem a mesma segurança que os empréstimos dentro dos critérios da Fannie Mae e da Freddie Mac, a taxa de juros costuma ser de 0,25 a 0,50% mais alta. Quando o limite dos empréstimos convencionais muda, o limite da FHA também se altera.