Entendendo o funcionamento da taxa de juros anual

Provavelmente uma das coisas mais confusas a respeito dos financiamentos é o cálculo dos juros. Com variações na estrutura, no número de períodos e outros critérios, é difícil ter um parâmetro de comparação. Por exemplo, imagine que você queira comparar um empréstimo em 30 anos com taxas fixadas em 7% com 1% de desconto e outro em 15 anos com taxas fixadas em 6% com 1,5% de desconto. Primeiro, deve-se lembrar de levar em consideração as demais taxas e os custos associados ao empréstimo. Como fazer uma comparação precisa dos dois? Felizmente, existe uma maneira de fazer isso. A Federal Truth in Lending Act (em inglês) solicita que os credores revelem suas verdadeiras taxas percentuais, assim como o montante total cobrado em dólares.

A taxa percentual anual permite que se possam fazer comparações reais dos custos reais dos empréstimos. Essa taxa é calculada dividindo-se a média das despesas financeiras anuais, incluindo as taxas e outros custos de financiamento pelo valor total do empréstimo. É representada na forma de percentual anual. A taxa percentual anual é um pouco mais alta do que a taxa de juros que o credor cobra pois inclui todas (ou quase todas) as outras tarifas necessárias ao empréstimo: custos de cálculo do financiamento, descontos, prêmios, etc.

Veja um exemplo: suponhamos que você está pesquisando financiamentos e se depara com um anúncio de uma financeira que oferece um empréstimo em 30 anos com taxa fixa de 7% e mais um desconto de 1%. Você também encontra um anúncio de outra financeira que oferece um empréstimo em 30 anos com taxa fixa de 7% sem quaisquer descontos. Assim é fácil comparar, certo? Na verdade, nem tanto. É preciso ir mais a fundo. Felizmente, a taxa percentual anual elimina a necessidade de investigação.

Vejamos como a taxa percentual anual é calculada: digamos que o financiamento é no valor de US$ 100 mil. Tanto em um quanto em outro, a prestação será de US$ 665,30. Se o desconto é de 1% sobre os US$ 100 mil (US$ 1 mil), a taxa de adesão é US$ 25, a taxa de processamento é US$ 250 e os demais custos de fechamento somam US$ 750, então, o total das tarifas (US$ 2.025) é deduzido do montante de US$ 100 mil (US$ 100 mil - US$ 2.025 = US$ 97.975). Isso sigifica que os US$ 97.975 representam o montante que será usado para calcular os verdadeiros custos do empréstimo. Para encontrar a taxa percentual anual, você determina qual a taxa de juros que equivale ao pagamento mensal de US$ 665,30 para um empréstimo no valor de US$ 97.975. Nesse caso, é de 7,2%.

Se o segundo credor cobra uma taxa de adesão no valor de US$ 45, 3% para processar o empréstimo - tanto o dinheiro pago no fechamento quanto os descontos podem ser expressos como um percentual do empréstimo, só que nem sempre são anunciados dessa forma - e outras tarifas somam US$ 775, então, o total das cobranças (US$ 3.820) é deduzido do empréstimo de US$ 100 mil (US$ 100 mil - US$ 3.820 = US$ 96.180). Para encontrar a taxa percentual anual, você determina qual a taxa de juros que equivale ao pagamento mensal de US$ 664,30 para um empréstimo no valor de US$ 96.180, que nesse caso, é de 7,39%.

Embora o segundo credor não tenha anunciado descontos, pelo fato de cobrar uma taxa de processamento, sua oferta não é o melhor negócio. Pergunte qual a taxa percentual anual e compare com à de outros mutuantes. Também certifique-se de estar por dentro de quais tarifas estão sendo usadas no cálculo da taxa percentual anual. Normalmente, esta engloba: taxas de administração, pontos de desconto, juros antecipados, prêmios de seguros, taxas de adesão, subinscrição, etc; ou seja, quaisquer tarifas cobradas diretamente do credor, mas não as cobradas pelo serviço de financiamento, tais como seguro imobiliário, avaliação, etc.

Não é necessário que você mesmo calcule a taxa percentual anual. O credor lhe dará o valor da taxa quando lhe entregar o Federal Truth in Lending Disclosure (documento que revela todos os termos do contrato de empréstimo). 

Outras coisas que devem ser levas em consideração ao analisar a taxa percentual anual:

• quanto maior o valor do financiamento, menor o impacto das tarifas na taxa percentual anual. Isso ocorre simplesmente porque essa taxa é calculada sobre o montante total do empréstimo;

• o tempo que você permanece na casa, antes de vendê-la ou refinanciar o empréstimo, tem influência direta na taxa de juros efetiva que em última instância adquire. Por exemplo, se você se muda ou faz um refinanciamento após 3 anos ao invés de 30, depois de ter pago 2% no fechamento do empréstimo, a taxa de juros efetiva é muito maior do que aquela que você pagaria se continuasse nos termos antigos do empréstimo.