Custos do financiamento

Obter um empréstimo para a compra da casa própria custa mais do que as prestações mensais. Uma vez que o contrato é assinado, o processo de legalização envolverá pessoas e eventos. Os custos finais são todas as despesas associadas ao trabalho desse pessoal, impostos e seguros que precisam ser pagos quando o empréstimo é fechado.

A quantia necessária para cobrir os custos de fechamento varia bastante de acordo com a região. Se você mora em uma área de elevada tributação, por exemplo, a legalização será mais cara. Os corretores, os mutuantes e os advogados também cobram valores diferentes, conforme o mercado em que estão inseridos. Normalmente, são desembolsados de 3 a 6% do valor total do empréstimo para pagar as custas legais; ou seja, de US$ 3 mil a US$ 6 mil para um empréstimo de US$ 100 mil.

Obviamente, pode-se pesquisar os preços e negociar as taxas. O ato aprovado pelo congresso americano - Real Estate Settlement Procedures Act (em inglês) - exige que os credores forneçam uma estimativa real desses custos no prazo de três dias após dar entrada no pedido de empréstimo. Como você pode ver na lista abaixo, existem muitas tarifas e talvez você possa convencer o credor a diminuí-las ou até não cobrar algumas delas. Também pode tentar negociar com o vendedor do imóvel para que ele pague alguns custos da legalização.

As taxas dos serviços envolvidos no fechamento do empréstimo abrangem três categorias: o custo do empréstimo, os encargos da transferência de propriedade e os impostos pagos aos governos estadual e local.

• Taxa de processamento - tarifa cobrada pelo credor para cobrir os custos iniciais do processamento do empréstimo. Isso inclui taxas de adesão e taxas de acesso aos relatórios de crédito. Normalmente as tarifas variam de US$ 400 a US$ 550. Quando for comparar os preços, deve-se estar atento a um detalhe: às vezes, a taxa do relatório de crédito vem separada do custo do processamento.

• Taxa de avaliação - como o mutuante quer ter a certeza de que a propriedade vale o que ele está pagando, é necessário fazer uma avaliação do imóvel. Uma avaliação compara o valor da propriedade a propriedades semelhantes no mesmo bairro. Esse serviço é realizado por avaliadores independentes e geralmente custa em torno de US$ 250, dependendo do preço do imóvel.

• Taxa de administração - além das taxas de adesão e de processamento, o credor também pode cobrar uma taxa de administração, que cobre os custos adicionais da preparação do financiamento. Essa taxa pode ser fixa ou ser um percentual sobre o empréstimo. Neste caso, o "ponto de desconto" está normalmente disfarçado. Isso altera as implicações tarifárias e os custos, logo, não se deve esquecer de perguntar ao credor sobre essa taxa.

• Pontos de desconto - ao comprar pontos de desconto adquire-se uma redução na taxa de juros. Um ponto de desconto equivale a 1% do empréstimo total. Os pontos de desconto são pagos, ou na aprovação do empréstimo ou no fechamento deste. Comprá-los pode reduzir o pagamento de juros durante o empréstimo, logo, deve-se informar mais a respeito quando se estiver procurando um financiamento. Alguns credores permitem que se acrescente o custo dos descontos ao financiamento ou o pague de antemão. Também se pode deduzir os descontos do imposto de renda. Para informações adicionais sobre as deduções, clique aqui (em inglês).

• Taxa de preparação da documentação - essa taxa pode ser incluída na adesão ou nos custos advocatícios. Ela corresponde à preparação de alguns documentos necessários. Em geral, representa uma taxa fixa, mas também pode ser cobrada como um percentual sobre o valor do empréstimo, normalmente menos do que 1%.

• Custas advocatícias - essas custas cobrem a redação de documentos e garantem que tudo saia de acordo com a lei. O seu advogado irá representar os seus interesses e talvez esteja presente ou ajude, no fechamento. O advogado recolhe todas as tarifas, transfere a escritura para o nome do comprador, paga os impostos e contas afins, paga os seus próprios serviços e custos legais e dá o resto do dinheiro para o vendedor. As custas advocatícias podem variar de US$ 500 a US$ 1 mil (talvez um pouco mais), dependendo do valor de venda da propriedade e da complexidade envolvida no processo.

• Inspeções da casa e jardins - o credor possivelmente exigirá que o imóvel seja inspecionado a fim de garantir que a estrutura é segura e que a casa não está infestada de cupins ou outros insetos destruidores. Talvez também seja interessante testar a água, caso o imóvel tenha abastecimento próprio e não público. Em algumas áreas, o teste mede apenas a quantidade de água disponível na casa ao invés de avaliar a qualidade. Nesse caso, é bom verificar a qualidade também.

• Seguro contra acidentes à propriedade - é necessário estar com a apólice em mãos (e com o primeiro ano do prêmio já pago) na hora do fechamento, pelo menos é assim que funciona na maioria dos estados. Esse seguro protege o investimento no caso de a sua casa ser destruída.

• Seguro contra inadimplência - em caso de entrada inferior a 20% do valor do imóvel, será exigido um seguro contra inadimplência. Isso protege o credor no caso do não pagamento das prestações. Os prêmios normalmente fazem parte do pagamento mensal e são transferidos para a mesma conta caução dos impostos e do seguro contra acidentes. Deve-se pagar esses prêmios até atingir a exigência de 20 ou 25% ou pode continuar pagando o seguro enquanto durar o empréstimo (veja a próxima seção para mais detalhes sobre o seguro contra inadimplência).

• Inspeções - alguns credores vão exigir que o imóvel seja inspecionado por empresas independentes a fim de assegurar que não houve nenhuma alteração, como novas estruturas ou invasões na propriedade, desde a última inspeção. As inspeções costumam variar de US$ 250 a US$ 500.

• Juros pré-pagos - embora o primeiro pagamento não deva ocorrer antes de seis ou oito semanas, os juros começam a ser contabilizados desde o dia da assinatura do contrato. O credor calcula os juros correspondentes à fração do mês anterior à primeira prestação oficial. Talvez isso implique no pagamento desses juros a vista, como parte dos custos legais. Devido a isso, seria uma boa estratégia planejar o fechamento para o final do mês a fim de reduzir o montante de juros pago a vista.

• Taxa para registro em cartório - essa despesa paga o tabelião para reconhecer a escritura e o financiamento e fazer mudanças no faturamento para o cálculo do imposto de renda. A taxa gira em torno de US$ 50, mas varia de acordo com a área.

  Riscos ocultos (não encontrados na pesquisa extensiva dos registros públicos) falsificação; fraude ligada à execução dos documentos; má influência do outorgante ou do testamenteiro; falsa apresentação daqueles que se passam por donos do imóveis; apresentação incorreta do estado civil do outorgante; omissão de herdeiros; testamento inválido; interpretações errôneas de vontade e lealdade; condução do procedimento por um menor; nascimento de herdeiros após a realização do testamento; inspeções inadequadas; descrições legais incorretas; não entrega da escritura; omissão de reivindicações não satisfeitas no registro; escritura feita por advogados incompetentes; confusão ocasionada por semelhança de nomes; direitos de ex-cônjuges ou antigos donos; indexação incorreta; erros de escrituração dos documentos legais; entrega da escritura após o falecimento do outorgante. Fonte: Investor's Title

• Taxas de investigação do título de propriedade - uma investigação do título de propriedade verifica se a pessoa que se diz dona do imóvel é o legítimo proprietário. A empresa que realiza a investigação examina registros públicos como escrituras, certificados de óbito, sentenças judiciais, penhores, contestações de testamentos e outros documentos que possam afetar os direitos sobre a propriedade. Esso é um passo importante ao se fechar um empréstimo, pois assegura que não há nenhuma reivindicação externa sobre o imóvel. As taxas cobradas pela investigação são, em geral, baseadas em uma porcentagem do custo da propriedade. Normalmente, variam de US$ 300 a US$ 600, dependendo da área.

• Seguro de domínio de propriedade imobiliária - esse tipo de seguro é acionado apenas no caso de erros por parte da empresa que realiza a investigação do título ou se existir alguma informação que não estava disponível nos registros públicos. Ele evita que se pague um empréstimo sobre um imóvel que não pertence lhe mais. Esse seguro possui apenas uma taxa que assegura a propriedade por todo o período que o proprietário e seus herdeiros a detiverem (em geral custa de 0,2 a 0,5% do valor do empréstimo para o credor e de 0,3 a 0,6% para o comprador). É um dos tipos de seguro mais barato. Se o proprietário anterior detinha esse seguro há poucos anos, pode-se reemiti-lo, já que o custo seria menor.

• Impostos de fechamento- dependendo do estado em que se mora, pode-s e ter que pagar de três a oito (ou mais) taxas mensais pelo fechamento ou colocar o dinheiro em uma conta para realizar os pagamentos ao longo do ano. Isso inclui o rateamento dos impostos da escola, impostos municipais e outras obrigações. Em alguns casos, pode-se dividir a despesa com o vendedor baseado no prazo de vencimento desses encargos. Por exemplo, poderiam ser pagos apenas os impostos dos meses seguintes ao fechamento e o vendedor todos aqueles com vencimento anterior à data de fechamento.

Use essa calculadora de custos de fechamento (em inglês) para ter uma idéia por quanto os custos de legalização podem sair para um determinado empréstimo.

Há uma diferença se o seu empréstimo foi concedido pela FHA ou pela VA. Por exemplo, os credores que oferecem tais financiamentos exigem a inspeção do imóvel, requerem que os vendedores paguem pontos de desconto e não cancelarão o seguro contra inadimplência até que 20 ou 25% do imóvel seja pago.