História dos financiamentos imobiliários

Você pode pensar que os financiamentos imobiliários existem há centenas de anos, afinal de contas, como alguém conseguiria se dar ao luxo de comprar uma casa? Entretanto, os financiamentos imobiliários surgiram apenas nos anos 30 e não foram os bancos que tiveram a idéia e sim, as companhias de seguro. Ao conceder empréstimo, essas ousadas empresas não tinham o intuito de fazer dinheiro por meio de tarifas ou juros, mas de conseguir se apropriar dos imóveis, caso os tomadores não honrassem os pagamentos.

Os financiamentos começaram a funcionar da maneira como são hoje apenas em 1934. A Federal Housing Administration desempenhou um papel muito importante nesse aspecto. A fim de tirar o país da depressão econômica, a FHA deu início a um novo tipo de empréstimo voltado para o público que não conseguia um financiamento através dos programas existentes. Naquela época, somente 4 em 10 famílias eram proprietárias. Os empréstimos habitacionais eram limitados a 50% do valor de mercado do imóvel e os pagamentos eram feitos ao longo de três a cinco anos, terminando com um pagamento "balão". Um empréstimo de 80%, naquele tempo, significava que a entrada era de 80% (e não o financiamento). Diante de tais condições, não é de se admirar que a maioria dos norte-americanos vivesse de aluguel.

A FHA criou um programa que diminuía as exigências para a entrada. Ela instituiu programas que ofereciam empréstimos no valor de 80% do imóvel (às vezes até mais). Isso forçou os bancos comerciais e as financeiras a fazerem o mesmo, criando muito mais oportunidade para o americano da classe média adquirir um imóvel.

Também lançou a tendência de qualificação do crédito pessoal, baseando-se na real capacidade das pessoas pagarem de volta o empréstimo, e não no tradicional "conheço alguém".

Ela aumentou o período de empréstimo. Ao invés do tradicional empréstimo de 5 a 7 anos, passou a oferecer financiamentos em 15 anos e, por fim, estendeu o prazo para 30 anos, conforme temos atualmente.

Outra área em que a FHA se envolveu foi na qualificação para a construção da habitação. No lugar de simplesmente financiar qualquer imóvel, ela instituiu padrões de qualidade que as casas deveriam satisfazer para que houvesse qualificação para a obtenção do empréstimo. Esse foi um passo inteligente: ela não queria conceder um empréstimo que ultrapassasse o tempo de construção. Isso deu início a uma nova tendência que os bancos comerciais e financeiras acabaram seguindo.

Antes da FHA, as prestações consistiam apenas no pagamento dos juros e ao fim do empréstimo era realizado um pagamento balão correspondente ao valor total do saldo devedor. Essa foi uma das razões pelas quais as hipotecas se tornaram tão comuns. A FHA estabeleceu amortizações para os empréstimos, o que implicava que as pessoas tinham que fazer pagamentos incrementais junto com os juros, de modo a reduzir gradualmente o valor do empréstimo até que ele fosse completamente quitado.

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