Detalhes do crédito subprime

As hipotecas subprime tomam as mais variadas formas e envolvem as mais diversas quantias. O único fator consistente em termos gerais é que a taxa de juros será superior à prime rate estabelecida pelo banco central dos Estados Unidos, o Federal Reserve. A prime rate é a taxa de juros que as instituições cobram de devedores com bons históricos de crédito.

Uma das formas mais comuns de crédito subprime envolve uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Nos últimos anos, o crédito ARM se tornou cada vez mais popular, porque envolve pagamentos mensais e taxas de juros mais baixas nos meses iniciais. As taxas iniciais de uma ARM em geral valem por dois ou três anos. A taxa de juros depois disso passa a ser ajustada a cada seis ou doze meses, e pode crescer em até 50% ou mais [fonte: Bankrate.com]. Quando você ouve falar em uma ARM 2/28 ou 3/27, o primeiro número se refere ao número de anos em que a taxa inicial de juros se aplica, e o segundo ao período restante do empréstimo, com a taxa de juros flutuante.

Justin Sullivan/Getty Image News O Wells Fargo é um dos líderes no mercado de crédito imobiliário

As ARM subprime também podem incluir cláusulas que dispõem que o devedor paga apenas os juros. Vamos tomar como exemplo uma ARM 2/28 com cláusula de não amortização do principal. Essa forma de empréstimo permite que o devedor pague apenas os juros durante o período inicial, e à taxa mais baixa. Depois disso, o valor total do principal é recalculado e dividido por 28 anos, e ele começa a pagar juros e principal, com a nova taxa.

De acordo com a Bankrate.com, a diferença nos pagamentos mensais de uma ARM 2/28 sem amortização do principal pode ser dramática:

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Como se pode ver, assim que o período inicial se encerra, o valor do pagamento mensal cresce muito. Embora um refinanciamento seja possível, depois desse período, a atual queda nos índices de valorização do mercado imobiliário norte-americano torna difícil obter muitas vantagens. Também é importante lembrar que, a cada refinanciamento, você volta a pagar as taxas de custo operacional do empréstimo ao credor.

O crédito subprime também muitas vezes inclui penalidades por pagamento antecipado. Isso significa que, caso você tenha dinheiro para liquidar o saldo mais cedo, terá de pagar taxas adicionais por isso.

Outra possível característica é o chamado pagamento balão. O termo se refere a uma cláusula que dispõe que o montante total do empréstimo precisa ser pago de uma vez assim que o período inicial se encerra. Os devedores em geral planejam refinanciar o saldo devedor quando chegar esse momento, mas isso nem sempre é possível. E, mesmo que o seja, os juros podem terminar sendo muito mais altos.

Existem outros fatores além de sua classificação de crédito que definem se você se enquadra ou não na categoria subprime. De acordo com a MSN Money, seu possível empréstimo pode ser subprime se você:

• atrasou pagamentos de qualquer crédito nos últimos três anos;
• declarou insolvência nos últimos sete anos;
• usa sempre o limite de cheque especial de sua conta bancária;
  
• deixou de pagar qualquer empréstimo;
• foi alvo de execuções de hipotecas ou de retomada de bens comprados a crédito no passado;
• atrasa consistentemente o pagamento de suas contas e já teve a luz ou água cortadas.

Também é importante ter em mente que seu crédito é afetado por qualquer compromisso financeiro que você assine em conjunto com outra pessoa. Casais que se divorciam encontram muitas vezes surpresas desagradáveis ao descobrir que o ex-cônjuge deixou de pagar empréstimos e isso arruinou seu histórico de crédito.

Na próxima seção, examinaremos a crise das hipotecas subprime e o que está sendo feito para resolvê-la.