Por que os títulos de empréstimos hipotecados ficaram obsoletos?

Antes da primeira década do século 21, era costume dos bancos dos Estados Unidos investigar o histórico do requerente ao considerar empréstimos de dinheiro para uma hipoteca. Os bancos queriam saber tudo sobre a estabilidade financeira do requerente: renda, dívidas (em inglês), avaliação de crédito e queriam confirmar essas informações. Isso mudou após a introdução dos títulos de empréstimos hipotecados.

Em determinado momento, os clientes mais qualificados e desejáveis sumiram, pois já tinham suas casas. Então, os bancos recorreram aos clientes que tradicionalmente evitavam: os mutuários subprime, que, com uma avaliação de crédito baixa (em inglês), apresentam alto risco de inadimplência nos empréstimos. Mas todos os concessores de empréstimos fizeram todos os esforços, no início da década de 2000, para que esses mutuários se voltassem para o mercado imobiliário. Foi criado o empréstimo sem documentação, tipo de empréstimo para o qual não era necessário fornecer nenhuma informação e o mutuário também não as oferecia. Pessoas que podiam estar desempregadas recebiam empréstimos de centenas de milhares de dólares, mesmo que o concessor do empréstimo soubesse de seu desemprego. Por quê?

 
Uma resposta é que, com a introdução dos títulos de empréstimos hipotecados, as pessoas que concediam empréstimos não assumiam mais o risco de inadimplência. Elas simplesmente emitiam o empréstimo e o vendiam imediatamente a outras pessoas que assumiriam o risco caso os pagamentos cessassem. E, como os empréstimos hipotecados criados inicialmente eram feitos com base nos concedidos a mutuários melhores e mais confiáveis, tudo funcionava bem. Funcionava tão bem, que os investidores pediram mais. Como resposta, os concessores de empréstimos diminuíram as restrições dos requerentes e fizeram empréstimos pesados para criar fluxo de caixa (em inglês) para os empréstimos e gerar mais hipotecas. Afinal, sem as hipotecas, não haveriam títulos de empréstimos hipotecados.

Os investidores em títulos de empréstimos hipotecados enfrentaram o mesmo risco e o sistema de recompensa ao qual estava sujeita a antiga relação concessor-mutuário, mas em uma escala muito maior, devido ao valor de hipotecas unificadas nos títulos de empréstimos hipotecados. Depois de chegarem aos mercados financeiros, os títulos de empréstimos hipotecados foram reformulados em uma grande variedade de instrumentos financeiros com diferentes níveis de risco. Os derivativos baseados somente nos juros (em inglês) dividiram os pagamentos de juros feitos em hipoteca entre investidores. Se a taxa de juros mudasse, o retorno seria bom. Se os juros diminuíssem e os proprietários de casas fizessem refinanciamento, esses títulos perderiam o valor.

Outros derivativos retribuíam investidores com taxa de juros fixa, então, os investidores saíam perdendo quando as taxas de juros (em inglês) aumentassem, pois não ganhavam dinheiro nenhum com esse aumento. Empréstimos hipotecados subprime, compostos totalmente por conjuntos de empréstimos feitos a mutuários subprime, apresentavam mais risco, mas também ofereciam dividendos mais altos: os mutuários subprime estavam dominados por taxas de juros mais altas para compensar o risco maior representado por eles.

Uma grande quantidade das hipotecas retiradas de mutuários subprime consistia de hipotecas com juros ajustáveis híbridos. Esses empréstimos mantinham uma taxa fixa de juros com desconto (e geralmente com preço acessível) por um determinado número de anos e, em seguida, seriam ajustados a um juro mais alto. Um proprietário de casa com hipoteca com juros ajustáveis poderia ver seu pagamento mensal dobrar após o ajuste. Quando a enorme quantidade de hipotecas com juros ajustáveis que haviam sido emitidas no começo dessa onda descontrolada começou a ser reajustada, a taxa de execução hipotecária (em inglês) começou a aumentar.

No mês de agosto de 2008, um em cada 416 lares dos Estados Unidos tinha sofrido execução hipotecária [fonte: RealtyTrac - em inglês]. Quando os mutuários pararam de pagar a hipoteca, os títulos de empréstimos hipotecários começaram a funcionar de maneira deficiente. A média de obrigações de dívida garantidas (CDO) perdeu aproximadamente metade do valor entre 2006 e 2008 [fonte: This American Life]. E, como as CDOs de mais risco (e de mais retorno) eram compostas por hipotecas subprime, elas perderam totalmente o valor após o início do aumento nacional da inadimplência nos empréstimos.

Esse seria o efeito da primeira peça do dominó que se alastrou pela economia dos Estados Unidos.